Die Erholung am deutschen Immobilienmarkt hat sich im ersten Quartal 2025 mit gemächlichem Tempo fortgesetzt. Das verwundert angesichts schwacher Konjunkturdaten, höheren Zinsen und gestiegenem Leerstand bei Gewerbeimmobilen aber auch nicht. Überraschend ist dagegen, dass Wohneigentum bei der Markterholung das Schlusslicht bildet.

Die Erholung am deutschen Immobilienmarkt hielt im ersten Quartal 2025 an: Die gerade vom vdp veröffentlichten Immobilienpreise zeigen für den Gesamtmarkt ein Plus von 1,2% gegenüber dem Vorquartal und von 3,3% gegenüber dem Vorjahr. Das sind die höchsten Werte seit fast drei Jahren. Dies entspricht auch dem Bild vieler Pressemeldungen, die über steigende Haus- und Wohnungspreise sowie über eine belebte privaten Immobilienkreditaufnahme berichten.

Doch der Eindruck kräftig steigender Preise für Wohneigentum täuscht. Der Preisanstieg ist sogar hinter den gewerblichen Teil des Immobilienmarktes zurückgefallen. Gegenüber dem vierten Quartal 2024 verteuerte sich Wohneigentum um gerade einmal bei 0,7%. Demgegenüber fiel der Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern mit 1,7% mehr als doppelt so ausgeprägt aus, denn angesichts des angespannten Wohnungsmarktes mit geringen Leerstandsrisiken und kräftig steigenden Mieten steht dieser Immobilientyp bei Anlegern oben auf der Einkaufsliste. Aber selbst die reinen Gewerbeimmobilien schnitten trotz steigender Leerstände noch besser als Wohneigentum ab. Der Index, zusammengesetzt aus Handels- und Büroimmobilien, kam auf ein Quartalsplus von 1,0%. Hier wirken sich die vorangegangene kräftige Korrektur und ebenfalls steigende Mieten positiv aus.

Untermauert wird die schwache Preisentwicklung bei Wohneigentum vom ebenfalls gerade veröffentlichten Europace-Preisindex. Danach hat sich der Preisanstieg seit Jahresbeginn sukzessive verlangsamt. Im April stagnierten die Preise sogar. Der Grund ist aber weniger ein grundsätzlich fehlendes Kaufinteresse, denn der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist nach wie vor vorhanden, zumal Mietwohnungen als Alternative knapp und vielerorts ziemlich teuer sind. Gebremst wird die Nachfrage nach Wohneigentum von der durch den Zinsanstieg verschlechterten Erschwinglichkeit. Durch die immer noch hohen Kaufpreise müssen hohe Kreditraten gestemmt werden. Diese sind trotz gestiegener Einkommen für viele Kaufinteressenten zu hoch. Zudem bremst Verunsicherung, verursacht von der wirtschaftlichen Schwäche, den Problemen der Industrie und dem damit verbundenen Stellenabbau.

Das Ende des Preisanstiegs bei Wohneigentum ist aber nicht eingeleitet. Vielmehr dürfte die Erholung hier wie am Immobilienmarkt insgesamt anhalten. Steigende Mieten in allen Segmenten signalisieren den vorhandenen Bedarf für Immobilien. Doch das Angebot an gefragten modernen und klimafreundlichen Immobilien ist limitiert. Verantwortlich ist der schwache Neubau, der unter den seit 2020 um über 40% gestiegenen Baukosten und knappen Bauflächen leidet. Zudem sind mit dem Neubau hohe Treibhausgasemissionen verbunden. Damit geht eine Aufwertung von Bestandsimmobilien einher, von der auch wegen Homeoffice und E-Commerce obsolete Gewerbeobjekte profitieren. Umnutzung ist zunehmend interessanter als der Abriss. Unter dem Strich ist ein beschleunigter Preisanstieg aufgrund höherer Finanzierungskosten, teurer Sanierungen und wirtschaftlicher Unsicherheit aber nicht zu erwarten.

-- Thorsten Lange