Der US-Häusermarkt ist trotz steigender Preise nicht gegenüber höheren Zinsen immun. Verschiedene Indikatoren wie etwa die Verkaufszahlen signalisieren eine kräftige Abkühlung. Geht es bald auch mit den Hauspreisen bergab?
 

Seit Jahresbeginn sind die US-Hypothekenzinsen von 3% auf inzwischen mehr als 5% gestiegen. Dennoch zogen die Hauspreise in der ersten Jahreshälfte unbeirrt weiter an, auf Jahressicht um fast 20%. Seit 2010 haben sie sich mehr als verdoppelt. Doch der starke Preisanstieg gehört wohl schon bald der Vergangenheit an. Aktuelle Marktindikatoren zeigen, dass sich der aufgeheizte Häusermarkt kräftig abkühlt hat. Ein Beispiel ist der NAHB-Stimmungsindex der Bauträger, der im August sogar unter die „Rezessionsschwelle“ des Häusermarkts von 50 Punkten sank. Die gute Laune der Bauwirtschaft wurde neben den höheren Zinsen vor allem vom starken Baukostenanstieg vertrieben. Spürbar bergab ging es aber auch mit der Bauaktivität sowie den Verkaufszahlen.

Der Hauptgrund für den eingetrübten Immobilienmarkt ist die verschlechterte Erschwinglichkeit durch die hohen Hauspreise in Kombination mit den gestiegenen Bauzinsen. Der Anteil der Kreditrate am Einkommen ist für eine durchschnittliche Käuferfamilie innerhalb weniger Monate von rund 15% auf über 24% gestiegen. Darunter leiden vor allem kapitalschwache Erstkäufer, die für einen funktionierenden Häusermarkt von erheblicher Bedeutung sind. Ohne sie finden wechselwillige Hauseigentümer schwerer einen Käufer, die Zahl der Verkaufsofferten nimmt zu.

Mehr Angebot, weniger Nachfrage, eine inzwischen recht hohe Immobilienbewertung und sichtbare spekulative Elemente: Steht damit wieder eine Korrektur des Häusermarktes vor der Tür? Die Fallhöhe hat zweifelsohne zugenommen, aber es gibt auch Argumente, die gegen eine Immobilienmarktkrise sprechen. Durch niedrige Neubauzahlen ist das Wohnungsangebot knapp, hohe Baukosten und die rückläufigen Bauaktivitäten limitieren es noch zusätzlich. Zudem steigen die hohen Mieten kräftig an, zuletzt mit einem Jahresplus von 13%. Temporär könnte sich das Verhältnis von Käufern und Verkäufern am Häusermarkt umkehren und Preisdellen hervorrufen. Für einen flächendeckenden Preisrückgang müsste es aber wohl zu einer schweren Krise der US-Wirtschaft mit einer merklich höheren Arbeitslosigkeit kommen. Wahrscheinlicher ist angesichts des knappen Angebots eine erheblich abgeflachte, aber insgesamt noch leicht positive Preisentwicklung. Real können die Hauspreise durch die hohe Inflationsrate aber durchaus nachgeben.

-- Thorsten Lange