Die Preise am deutschen Immobilienmarkt gaben 2023 kräftig nach. Wohnimmobilien verbilligten sich um 5%, Gewerbeimmobilien um 10%. Die wesentliche Ursache ist der steile Zinsanstieg. Die Korrektur ist aber weit vorangeschritten und dürfte vor allem bei Wohnimmobilien 2024 ausklingen.

Der Zinsanstieg um mehrere hundert Basispunkte ist nicht die einzige, aber die wesentliche Ursache für eine Immobilienmarktkrise mit vielen Facetten. Ausbleibende Bauaufträge sorgen für Krisenstimmung im Hochbau. Deutlich verteuerte Anschlussfinanzierungen lassen Zweifel an der Werthaltigkeit von Gewerbeimmobilienkrediten aufkommen. Dass sich das Umfeld für Immobilien grundlegend gewandelt hat, wird aber vor allem an den tiefroten Immobilienpreisen sichtbar. Klarheit über das Ausmaß lieferten die gerade für das Gesamtjahr 2023 veröffentlichten Preisdaten vom Verband deutscher Pfandbriefbanken.

2023 sanken die Preise für Wohneigentum im Jahresdurchschnitt um 4,1%. Bei Mehrfamilienhäusern fiel das Minus mit 5,8% etwas ausgeprägter aus. Der gesamte Preisrückgang bei Wohnimmobilien lag mit 5% in der Mitte unserer Prognosespanne von minus 4-6%. Gewerbeimmobilien hat das veränderte Marktumfeld spürbar stärker zugesetzt. Die Bewertungen von Büro- und Handelsimmobilien sanken jeweils um knapp über 10%. Neben den höheren Renditeanforderungen der Anleger werden hier die Preise von einem rückläufigen Flächenbedarf durch E-Commerce und mobilem Arbeiten belastet. Angesichts einer im zurückliegenden Jahr hohen Inflationsrate von gut 6% sind die Immobilienpreise real noch spürbar kräftiger gefallen.

Das Umfeld für Immobilien zeigt sich Anfang 2024 weitgehend unverändert. Ein erfreulicher Aspekt sind die über den Jahreswechsel von über 4% auf rund 3,5% gesunkenen Hypothekenzinsen. Aber auch damit sind die Kreditraten bei einem Hauskauf trotz gesunkener Preise noch um einiges höher als 2021 mit Zinsen von damals nur 1%. Dennoch dürfte der Preisrückgang bei Wohnimmobilien 2024 ausklingen. Wir erwarten im Jahresdurchschnitt ein Minus von 0,5-2,5%. Neben der verbesserten Erschwinglichkeit werden Wohnimmobilien von der zunehmend angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und kräftig steigenden Mieten gestützt. Auch bei Gewerbeimmobilien dürfte ein guter Teil der Preiskorrektur abgeschlossen sein. Hier ist die Unsicherheit aber größer. Offen ist etwa, in welchem Umfang Immobilien aufgrund von Finanzierungslücken bei Gewerbeimmobilienkrediten unter Druck verkauft werden müssen und in welcher Zahl dann Käufer bereitstehen.

- Thorsten Lange