Zur Jahresmitte 2023 hält der Preisrückgang am deutschen Immobilienmarkt an, aber das Tempo lässt nach. Dazu tragen auch die durch ein knappes Angebot steigenden Mieten bei. Zugleich ist das Marktgeschehen von einer geringen Transaktionszahl und hoher Unsicherheit geprägt.

Der kräftige Zinsanstieg im Frühjahr 2022 beendete nicht nur den Immobilienboom, sondern schickte die Preis für Wohn- und Gewerbeimmobilien auf Talfahrt. Aber nicht nur die gestiegenen Finanzierungskosten bremsen den Markt. Dazu kommen die Unsicherheit über die Zinsentwicklung sowie die Kosten für energetische Sanierungen und neue Heizungen bei älteren Bestandsimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien spielt auch der rückläufige Flächenbedarf durch Homeoffice und E-Commerce eine gewichtige Rolle. Die vom Verband deutscher Pfandbriefbanken für das zweite Quartal 2023 veröffentlichten Immobilienindizes geben einen Einblick, wie sich die Trendwende am Immobilienmarkt auf Preise und Mieten ausgewirkt hat. Allerdings kann die Abbildung des Marktgeschehens durch die spürbar gesunkene Transaktionszahl beeinträchtigt sein. Dazu tragen nicht nur die geringere Immobiliennachfrage, sondern auch auseinanderklaffende Preisvorstellungen auf der Käufer- und Verkäuferseite bei.

Wohn- und Büroimmobilien erreichten zur Jahresmitte 2023 ihren Zenit, bei Handelsimmobilien sinken die Preise schon länger. Auch deshalb klafft die Preisentwicklung zwischen den Marktsegmenten auseinander. Bei Handelsimmobilien ist der Preisrückgang gegenüber dem Maximum mit insgesamt 20% am höchsten. Büroimmobilien haben 10% eingebüßt, Mehrfamilienhäuser 7% und Wohneigentum 4%. Die jeweilige Unterschiede lassen sich zum großen Teil mit der Mietenwicklung erklären. Im Gegensatz zu den seit geraumer Zeit rückläufigen Handelsmieten ziehen die Mieten für Büros und vor allem für Wohnungen kräftig an.

Die Abwärtsbewegung am Immobilienmarkt hat sich insgesamt verlangsamt. Das zeigt die Veränderung der Preise und Mieten gegenüber dem Vorquartal. Bei Wohneigentum ist der Preisrückgang sogar weitgehend zum Halten gekommen. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gingen die Preise zwar weiter zurück, doch fiel das Minus im zweiten Quartal geringer aus. Dabei hat die steigende und auch im Handel wieder leicht ins Plus gedrehte Mietentwicklung geholfen. Die Mietzuwächse werden vom hohen Wohnbedarf sowie dem Interesse an hochwertigen Büro- und Einzelhandelsflächen gespeist.

Nicht nur hohe Bau- und Finanzierungskosten limitieren den Neubau, sondern auch umwelt- und klimabedingte Restriktionen. Deshalb werden teure Neubauten und das begrenzte Immobilienangebot die Immobilienpreise auf längere Sicht stützen. Zunächst dürften die Bewertungen aber noch nachgeben, weil die bestehende Unsicherheit die Marktentwicklung dominiert und manche Eigentümer unter Verkaufsdruck geraten können. Eigenkapitalstarke Käufer dürften abwarten, bis die Preise wieder Mietrenditen ermöglichen, die in Relation zu den höheren Kapitalmarktrenditen ausreichend attraktiv ausfallen. Bei Wohneigentum werden sich die Preise insgesamt besser entwickeln: Frustriert vom angespannten Mietwohnungsmarkt und den stark steigenden Mieten werden sich Wohnungssuchende wohl wieder stärker mit dem Kauf einer Immobilie auseinandersetzen.

-- Thorsten Lange